不動産投資（賃貸経営）について考える

不動産を取得して賃貸する場合、良く使われる表現として表面利回りや実質利回りなどの言葉が出てきます。言葉の通りなのですが簡単に解説したいと思います。

例題として1500万でマンションを購入して8万円で賃貸することができた場合、表面利回りは年間の賃貸料96万となり1500万の投資に対して年間96万の利益が出るという単純計算です。

しかし、当然の事ながら①管理費・修繕積立費　②固定資産税などの費用が発生します。

税金の計算は不動産所得金額＝賃貸収入ー①ー②ー原価償却費ー修繕費（経年劣化による給湯器交換等）の必要経費を差し引きまます。原価償却とは1500万で築20年の物件だったとするとマンションの場合は耐用年数が47年と定められていますので、残りの27年を建物の費用で案分したものです（例えば1500万で土地750万、建物750万と評価された場合は750万/27年で28万程を必要経費として計上できます）サラリーマンの場合は給与所得にこの差し引き金額が上乗せ、合算されて追加の税金の支払いが必要になります。

少し計算が複雑なのですが、サラリーマンではなく賃貸収入のみしかない場合は（賃貸収入ー必要経費）が年間195万を超えなければ所得税5％、住民税10％で15％です（多分）。サラリーマン時代の年収が途絶えるセミリタアラーにとっては取られる税金が多少改善できそうです。



mohamed HassanによるPixabayからの画像



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